Il condomino che abbia effettuato lavori di manutenzione su parti comuni di un condominio non ha sempre diritto al rimborso delle stesse.
È quanto ha stabilito una recente sentenza del Tribunale di Roma in materia di lavori condominiali ai sensi dell’art. 1134 c.c.. La pronuncia, che si conforma all’orientamento più recente della Suprema Corte di Cassazione, presenta profili d’interesse in quanto riguarda un caso più volte sottoposto alla nostra attenzione: il diritto del condomino ad essere manlevato dei soldi spesi per lavori di manutenzione urgenti in caso di inerzia del condominio.
La materia, osserva la sentenza in commento, non è disciplinata dall’art. 1100 c.c. – che si riferisce alla comunione ordinaria – bensì dall’art. 1134 c.c. a mente del quale: “Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
Nel caso di specie, una condomina aveva lamentato persistenti infiltrazioni dal lastrico solare nel proprio appartamento. Essa aveva denunciato l’inerzia del condominio nel porre rimedio al sinistro, la responsabilità dello stesso ai sensi dell’art. 2051 c.c., nonché la responsabilità per inadempimento della ditta incaricata dei lavori di ristrutturazione già effettuati e dimostratisi non
risolutivi.
A causa del perdurare del fenomeno di infiltrazione essa aveva infine effettuato lavori di propria iniziativa sostenendone le spese. Aveva dunque agito in giudizio per ottenere, tra le altre questioni, il rimborso delle spese sostenute da parte del condominio.
Al riguardo il Tribunale adito ha richiamato le sentenze della Suprema Corte di Cassazione n.27106 del 6.10.2021 e n. 27519 del 19.12.2011 per ribadire che ai sensi dell’art. 1134 c.c. “nella materia condominiale, il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino per la gestione delle cose comuni ai sensi dell’art. 1134 c.c. a differenza di quanto previsto dall’art. 1100 c.c. nella comunione ordinaria, non insorge in caso di transcuranza degli altri comunisti, ma presuppone il requisito dell’urgenza, intendendo la legge trattare con rigore la possibilità che il
singolo possa intervenire nell’amministrazione dei beni di proprietà” (Corte di Cassazione, 6.10.2021, n. 27106).
Corollario ne è che il condomino che in mancanza di autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso solo se ne dimostri, ex art. 1134 c.c. l’urgenza, ossia se dimostri che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (nello stesso senso Corte di Cassazione, 23.4.2010, n. 9743).
Sulla base delle suddette considerazioni, nella controversia in questione la sentenza in commento ha ravvisato l’assenza di prova dell’esistenza dell’urgenza di provvedere e della impossibilità di avvisare il condominio.
In conclusione, alla luce della pronuncia del Tribunale di Roma e dei recenti orientamenti della Suprema Corte di Cassazione è possibile affermare il seguente principio di diritto: “il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino per la gestione delle cose comuni ai sensi dell’art. 1134 c.c. non insorge in caso di transcuranza degli altri comunisti, ma presuppone il requisito dell’urgenza; (pertanto) […] il condomino che in mancanza di autorizzazione
dell’amministratore o dell’assemblea abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso solo se ne dimostri, ex art. 1134 c.c. l’urgenza, ossia se dimostri che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini” (Corte di Cassazione, 6.10.2021, n. 27106).
Studio Legale Libutti Trotta
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